Ámsterdam introdujo nuevas normas para los anfitriones de Airbnb en 2022 y los resultados son reveladores.
PUBLICIDADLa plataforma de reservas de alquiler a corto plazo Airbnb critica las restricciones españolas sobre el alquiler de propiedades, subrayando que tendrán graves repercusiones tanto en los ingresos como en el empleo. Citando un estudio realizado por Oxford Economics a finales de 2024, Airbnb advierte de que la normativa pondrá en peligro 400.000 puestos de trabajo y casi 30.000 millones de euros de ingresos.
El Gobierno español puso en marcha el 2 de enero una nueva normativa sobre alquileres de corta duración. A partir de ahora, cualquier propietario que desee alquilar su casa deberá registrarse en una base de datos nacional y obtener un permiso antes de poder publicar su propiedad en las plataformas de reserva.
Los proveedores de alojamiento también están obligados a recopilar información personal sensible de sus huéspedes, incluidos datos bancarios e identificadores personales. España también ha propuesto subir el IVA de los alquileres de corta duración hasta igualarlo al 10% que pagan los hoteles.
Aunque entró en vigor en enero, la normativa no se aplicará plenamente hasta el 1 de julio. Después de esa fecha, los propietarios se arriesgan a multas de hasta 600.000 euros por incumplimiento.
¿Por qué impone España estas restricciones a las viviendas de alquiler?
Para el Gobierno español, empresas como Airbnb están alimentando una crisis inmobiliaria que sólo puede atajarse mediante la regulación. "Nuestra obligación es priorizar el uso de las viviendas frente al uso turístico", dijo el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, en una rueda de prensa la semana pasada. "Hay demasiados Airbnbs. Lo que faltan son viviendas".
Sánchez asegura que los no residentes extracomunitarios compraron en España unas 27.000 casas y apartamentos en 2023, no para vivir en ellos, sino para ganar dinero. "Con la escasez de vivienda que tenemos, está claro que no podemos permitirlo", concluyó.
Además de las restricciones sobre quién puede alquilar casas y los nuevos trámites burocráticos para los posibles propietarios, España espera aplicar un impuesto de hasta el 100% a la compra de propiedades por parte de compradores extracomunitarios. Esto incluiría a los compradores del Reino Unido.
Otra de las razones de los cambios es la oposición de los residentes a los efectos del turismo excesivo. A lo largo de 2024, algunas partes de España se vieron sacudidas por dramáticas protestas antiturísticas en puntos de gran afluencia de visitantes, y se espera que haya más en 2025. A pesar de las protestas, España registró un aumento del 10% de visitantes en 2024, con 94 millones de turistas extranjeros, según el ministro de Turismo, Jordi Hereu.
Para los propietarios, la aplicación de estas nuevas normas es un añadido inoportuno y a menudo confuso. "Hay mucha incertidumbre al respecto", afirma Samuel Toribio, responsable para Europa de la plataforma de alquiler Homelike. "Estamos viendo cómo se aplican diferentes capas de legislación al mismo tiempo que, en algunos casos, son contradictorias".
Toribio señala que estas diferentes aplicaciones a nivel municipal, regional y nacional están causando confusión en el mercado. Mientras que la política nacional exige un número de registro, algunas regiones están aplicando las normas de forma diferente.
En Andalucía, por ejemplo, las normas cambian en función de la duración del alquiler, y en Madrid se está aprobando una norma que impide cualquier nuevo alquiler de corta duración en el centro de la ciudad. "Hay una falta de normalización en el panorama que provoca una incertidumbre preocupante", añade.
Airbnb advierte del impacto en las comunidades rurales y las pequeñas empresas
Según el informe de Oxford Economics, en 2023 hubo 141 millones de noches de huéspedes en alquileres a corto plazo en España. Los anfitriones ganaron 5.400 millones de euros, pero tener a esos huéspedes en España supuso para la economía 29.600 millones de euros a través del gasto en tiendas, restaurantes y negocios locales.
"Las restricciones excesivas impuestas a los alquileres a corto plazo no solo perjudicarán a los anfitriones, sino también al desarrollo rural y a la actividad comercial de las pequeñas empresas locales", afirma Airbnb. "También perjudicarán al turismo familiar que simplemente busca encontrar alojamiento asequible en zonas no masificadas, dañando la competitividad de España como destino familiar."
Los datos de Eurostat muestran una tendencia hacia lugares rurales y menos visitados para el alquiler a corto plazo. En 2023, el 33,6% de las pernoctaciones se realizaron en zonas rurales, frente al 31% de 2018, lo que supone un aumento de 17,6 millones en noches de huéspedes.
El año pasado, alrededor de 150 pequeños pueblos y municipios españoles dieron la bienvenida a sus primeros turistas, y Airbnb dispone de alquileres en más de 5.000 localidades rurales y no urbanas de todo el país.
"El papel de Airbnb en la promoción de estas experiencias rurales mejora el atractivo de estos destinos, empodera a las comunidades locales y fomenta las prácticas de turismo sostenible", concluye Oxford Economics. Airbnb afirma que el 70% de sus reservas corresponden a propiedades en zonas rurales o urbanas de baja densidad.
"Al alojarse en una casa de vacaciones, estos viajeros han descubierto nuevos barrios y paisajes", afirma Juliette Langlais, directora de Asuntos Públicos para EMEA (siglas en inglés para Europa, Oriente Medio y África) de Airbnb. "Al alejar a los turistas de los abarrotados destinos urbanos donde se acumulan la oferta hotelera, los flujos turísticos concentrados y los retos locales, los alquileres a corto plazo han dispersado los beneficios del turismo hacia las familias y los negocios locales en innumerables destinos rurales". La plataforma de alquiler HomeToGo dijo a 'Euronews Travel' que, en 2024, el 87% de sus búsquedas de estancias en España eran para destinos rurales.
¿Resuelven las restricciones al alquiler vacacional el turismo excesivo?
Los estudios de casos de otras ciudades donde se han impuesto restricciones a los alquileres de corta duración sugieren que esta no será la bala de oro que busca España. En Ámsterdam, que ha implementado una serie de regulaciones sobre los alquileres a corto plazo, los turistas no han dejado de llegar. Desde que se introdujo la normativa actual en 2022, el número total de pernoctaciones en la ciudad ha aumentado un 12%.
Mientras que los hoteles han visto dispararse las pernoctaciones, el impacto de la normativa ha golpeado de forma desproporcionada a los propietarios de alquileres de corta duración. En el mismo período, se produjo un descenso del 52% en las pernoctaciones de alquiler a corto plazo, lo que, según Oxford Economics, podría significar una pérdida de 269 millones de euros en ingresos potenciales para los anfitriones.
El informe también señala un creciente mercado de alquiler "informal", en el que los anfitriones simplemente ignoran el sistema y alquilan a huéspedes de forma no oficial, anunciándose en anuncios clasificados o en las redes sociales en lugar de en plataformas reguladas.
"Airbnb es consciente de que en determinadas zonas turísticas en las que el alquiler a corto plazo constituye una gran parte del parque inmobiliario, el impacto en los costes y la disponibilidad de vivienda podría ser relativamente alto", afirma Jaime Rodríguez de Santiago, director general de Airbnb España. "Aquí es donde Airbnb está abierto a trabajar con los gobiernos para aplicar una regulación específica y escalonada".
Los alquileres de corta duración representan una proporción ínfima del parque total de viviendas de en las principales ciudades europeas. Ámsterdam tiene la proporción más alta, pero sigue siendo solo del 1,5%. En España, el 1,2% de las viviendas de Barcelona y Madrid están clasificadas como alquileres de corta duración.
Muchos de esos alquileres son habitados al menos parte del año por los propietarios. Cuando se trata de alquileres dedicados, que están disponibles durante al menos 180 noches al año, la cuota de Madrid es del 0,1% y la de Barcelona del 1,3%.
Airbnb afirma que el 'lobby' hotelero ha estado difundiendo el mensaje de que los alquileres a corto plazo son los culpables de la escasez de viviendas. Pero si no son Airbnb y plataformas similares las causantes de la crisis inmobiliaria, ¿qué es?
"El principal problema es la falta de oferta", explica Samuel Toribio a 'Euronews Travel'. "El ritmo de construcción de nuevas viviendas aún no ha alcanzado los estándares de 2007 debido al aumento del coste de producción, la falta de profesionales en el sector y la incapacidad para atraer inversiones".
Toribio también cita la nueva ley residencial en España, que entró en vigor en 2023, como algo que "asusta" al sector. Dice que faltan incentivos fiscales para que los propietarios privados pongan más viviendas en el mercado.
Airbnb España dice que el problema fundamental es que no se construyen suficientes viviendas. "En la última década, España ha construido menos viviendas que en cualquier otro momento desde 1970", dijo un portavoz a 'Euronews Travel'. "En 2023, los datos del Ministerio de Vivienda muestran que la creación de nuevos hogares en España superó al número de nuevas viviendas construidas en una proporción de tres a uno." La plataforma de alquiler también señala que España tiene más de cuatro millones de viviendas vacías, lo que supone más del 14% de su parque inmobiliario.
En cuanto al turismo excesivo, Toribio señala que se necesitan debates que vayan más allá de la normativa actual. "Hay una enorme necesidad de un debate en torno a las cuotas potenciales y el tipo de turismo que las ciudades pueden absorber", afirma. Tanto Airbnb como el informe de Oxford Economics señalan que, al aplicar estas restricciones, España podría estar en realidad impulsando más turismo a las ya masificadas ciudades y zonas urbanas.
"Estas limitaciones regulatorias están contribuyendo a que la economía turística española dependa en gran medida de las cadenas hoteleras internacionales, superconcentradas en determinadas zonas urbanas y costeras", señala Airbnb. "Esto está alimentando el turismo de masas y disparando los precios del alojamiento para los viajeros, con poco o ningún beneficio para las familias locales".